ការ​បង្ក្រាប​ទីផ្សារ​អចលន​ទ្រព្យ​ចិន៖ តើ​អ្នក​វិនិយោគ​គួរ​ព្រួយ​បារម្ភ​យ៉ាង​ណា?

ខណៈពេលដែលតម្រូវការជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ផ្ទះបានកើនឡើងដល់កំពូលក្នុងឆ្នាំ 2018 ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យត្រូវបានជំរុញដោយជញ្ជាំងនៃប្រាក់ដែលបង្កើតឡើងដោយធនាគារកណ្តាល។

ពិធីបុណ្យនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យបានគ្របដណ្ដប់លើរដ្ឋាភិបាលកណ្តាល រដ្ឋបាលមូលដ្ឋាន គ្រួសារអ្នកមាន ធនាគារ និងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ប៉ុន្តែការជំរុញឆ្ពោះទៅរកភាពចម្រុងចម្រើនជាទូទៅអាចនឹងបញ្ចប់របស់វា។

ការផ្លាស់ប្តូរបទប្បញ្ញត្តិនាពេលថ្មីៗនេះនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន ដែលត្រូវបានកំណត់លក្ខណៈដោយ "បន្ទាត់ក្រហម" និង ពន្ធអចលនទ្រព្យ នាពេលខាងមុខ - បង្ហាញថា ធម្មជាតិនៃការបង្ក្រាបទីផ្សារនៅពេលនេះគឺខុសពីវគ្គកន្លងមក។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការផ្លាស់ប្តូរភ្លាមៗនៃការរំពឹងទុកសម្រាប់ផ្នែកធំនៃសេដ្ឋកិច្ច និងប្រព័ន្ធហិរញ្ញវត្ថុគឺមានគ្រោះថ្នាក់។ ដូច្នេះ ទីក្រុងប៉េកាំងមានកិច្ចការដ៏ឆ្ងាញ់នៅលើដៃរបស់ខ្លួន ហើយចាំបាច់ត្រូវដំណើរការយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្ន។

ខណៈពេលដែល deleveraging នៅតែជាអាទិភាពខ្ពស់ ដោយអចលនទ្រព្យនៅតែជាការរួមចំណែកយ៉ាងសំខាន់ដល់សេដ្ឋកិច្ច ភាពទុក្ខព្រួយ និងការចុះខ្សោយដែលមិនបានរំពឹងទុកយ៉ាងច្រើនអាចបំផ្លាញដល់ការងើបឡើងវិញនៃវិស័យណាមួយ ក៏ដូចជាការរំពឹងទុកនៃកំណើនសេដ្ឋកិច្ចរយៈពេលវែង។

នៅពេលដែលវិស័យនេះឆ្លងកាត់ការផ្លាស់ប្តូររចនាសម្ព័ន្ធយ៉ាងជ្រាលជ្រៅ វិនិយោគិនមានការព្រួយបារម្ភយ៉ាងត្រឹមត្រូវអំពីទស្សនវិស័យរយៈពេលវែងនៃទីផ្សារ ដោយសារការ ថយចុះ នៃ កំណើនប្រជាជន ភាពជាម្ចាស់ផ្ទះខ្ពស់រួចទៅហើយ និងតម្លៃលំនៅដ្ឋានមិនប្រក្រតីនៅក្នុងទីក្រុងមួយចំនួន។

ដើម្បីវាយតម្លៃសុពលភាពនៃការព្រួយបារម្ភទាំងនេះ មនុស្សម្នាក់ត្រូវពិនិត្យមើលតម្រូវការពីរប្រភេទសម្រាប់អចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសចិន៖ មួយគឺសម្រាប់ទីជំរក - អ្វីដែលគេហៅថាតម្រូវការមូលដ្ឋាន មួយទៀត - តម្រូវការហិរញ្ញវត្ថុ - គឺ សម្រាប់ការវិនិយោគ ។

នៅលើអតីត តម្រូវការ - វាស់ដោយឯកតានៃទ្រព្យសម្បត្តិ - ឡើងដល់កំពូលនៅជុំវិញឆ្នាំ 2018 ហើយត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងធ្លាក់ចុះនៅពេលអនាគត ដោយសារតែប្រជាសាស្រ្តកាន់តែយ៉ាប់យ៉ឺន។ នេះមិនមានន័យថាតម្លៃប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យនឹងធ្លាក់ចុះនោះទេ ដោយសារផ្ទះល្វែងថ្មីនឹងមានទំហំធំជាងមុន គុណភាពល្អជាង និងសំបូរទៅដោយសម្ភារៈទំនើបៗ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាជាការពិតដែលថាការថយចុះតំរូវការជាមូលដ្ឋានមិនមានផលល្អសម្រាប់ទីផ្សារលំនៅឋានទេ អ្វីៗផ្សេងទៀតគឺស្មើគ្នា។

ខាង​ផ្នែក​វិនិយោគ ចិន​មាន​លក្ខណៈ​ប្លែក​បន្តិច។ ប្រហែល 70 ភាគរយនៃទ្រព្យសម្បត្តិគ្រួសាររបស់ចិនត្រូវបានចងភ្ជាប់ទៅនឹងទ្រព្យសម្បត្តិបើប្រៀបធៀបទៅនឹងប្រហែល 30 ភាគរយនៅក្នុងសហរដ្ឋអាមេរិក។ កង្វះនៃបណ្តាញវិនិយោគក្នុងស្រុក និងគណនីដើមទុនបិទបានធ្វើឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្លាយជាអ្នកទទួលឥទ្ធិពលនៃ ជញ្ជាំងប្រាក់ដែល បង្កើតឡើងដោយធនាគារកណ្តាល។

នៅសហរដ្ឋអាមេរិក គេអាចប្រកែកថាការបោះពុម្ពប្រាក់របស់ Federal Reserve បានបង្កើត ពពុះហិរញ្ញវត្ថុដ៏ធំមួយដែល ចែករំលែកដោយទីផ្សារជាច្រើន ដូចជាភាគហ៊ុន មូលបត្របំណុល និងអចលនទ្រព្យ។ នៅក្នុងប្រទេសចិន វត្ថុទាំងអស់នោះត្រូវបានរុំដោយទ្រព្យសម្បត្តិមួយ។

ដូច្នេះហើយ ប្រទេសចិនឈរនៅលំដាប់លើសពីសកលលោកលើគ្រប់ខ្នាតស្តង់ដារនៃលទ្ធភាពទិញផ្ទះ ដូចជាសមាមាត្រតម្លៃទៅប្រាក់ចំណូល ទិន្នផលជួល និងលទ្ធភាពនៃការដាក់បញ្ចាំ។

ប៉ុន្តែ តាមទស្សនៈមួយផ្សេងទៀត ប្រសិនបើមនុស្សម្នាក់មើលយ៉ាងតឹងរឹងទៅលើអចលនទ្រព្យជាការវិនិយោគ នោះសមាមាត្រតម្លៃទៅប្រាក់ចំណូលនឹងក្លាយទៅជាមិនពាក់ព័ន្ធ។ ទិន្នផលជួលចន្លោះពី 1.3 ភាគរយទៅ 2 ភាគរយនៅក្នុងទីក្រុងលំដាប់កំពូលមានកម្រិតទាបជាអន្តរជាតិ ប៉ុន្តែកម្រិតនៃការវាយតម្លៃនេះមិនអាក្រក់ជាងភាគហ៊ុនជាច្រើននោះទេ សូម្បីតែភាគហ៊ុនដែលបង់ភាគលាភក៏ដោយ ហើយល្អជាង 11 ពាន់ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក។ តម្លៃនៃការជួញដូរមូលបត្របំណុលសកលនៅ ទិន្នផលអវិជ្ជមាន ។

ចំនុចនោះគឺថា ជាទម្រង់នៃការវិនិយោគ ការវាយតម្លៃរបស់អចលនទ្រព្យគួរតែត្រូវគ្នាទៅនឹងស្ថានភាពនៃពិភពលោករូបិយវត្ថុដែលយើងកំពុងស្ថិតនៅ។ ប្រសិនបើ bitcoins ដែល បង្កើតគ្មានអ្វី អាចធ្វើពាណិជ្ជកម្មបានត្រឹម 65,000 ដុល្លារក្នុងមួយដុំ ទ្រព្យសកម្ម - លក់ក្នុងតម្លៃមួយទៅ សមាមាត្រប្រាក់ចំណូល 50 ដង - ប្រហែលជាមិនមានតម្លៃហួសហេតុពេកទេចំពោះអ្នកខ្លះ។

មុខងារបន្ថែមមួយរបស់លំនៅឋានគឺតួនាទីរបស់វាជាទ្រព្យបញ្ចាំ។ វាជារឿងធម្មតានៅទូទាំងពិភពលោកដែលអចលនទ្រព្យ និងដីត្រូវបានប្រើប្រាស់ជាការសន្យាសុវត្ថិភាពប្រឆាំងនឹងការខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារ។ ប៉ុន្តែតួនាទីនេះត្រូវបានពង្រីកនៅក្នុងប្រទេសចិន ដែលធនាគារគ្រប់គ្រងប្រព័ន្ធហិរញ្ញវត្ថុ។

សម្រាប់ក្រុមហ៊ុនខ្នាតតូច និងមធ្យមដែលត្រូវការទទួលបានឥណទាន វាសមហេតុផលសម្រាប់ម្ចាស់អាជីវកម្មក្នុងការសន្សំប្រាក់លើអចលនទ្រព្យជាជាងផលប័ត្រនៃភាគហ៊ុន ឬមូលបត្របំណុល ដែលមិនអាចមានវត្ថុបញ្ចាំបាន។ ដូច្នេះហើយ មនុស្សម្នាក់ត្រូវកំណត់បុព្វលាភតម្លៃបន្ថែមដល់អចលនទ្រព្យសម្រាប់តួនាទីរបស់ខ្លួនក្នុងការសម្របសម្រួលឥណទាន។

សម្លឹងមើលទៅមុខ ដោយវិនិច្ឆ័យសុទ្ធសាធពីតម្រូវការមូលដ្ឋាន និងម៉ាទ្រីសតម្លៃសមរម្យ វាពិបាកក្នុងការមានទិដ្ឋភាពដ៏រស់រវើកនៃទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន។ ប្រទេសចិននឹងនៅតែត្រូវការសាងសង់ផ្ទះជាច្រើនដើម្បីសម្រួលដល់ការបន្ត នគរូបនីយកម្ម និងការធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនៃលំនៅដ្ឋាន ប៉ុន្តែល្បឿននៃការសាងសង់នឹងធ្លាក់ចុះ ហើយអាចប្រែជាអវិជ្ជមានក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំ។

សំណួរធំជាងគឺនៅផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ។ អចលនទ្រព្យបានក្លាយជាជម្រើសនៃការវិនិយោគដោយសារតែគោលនយោបាយគាំទ្រយ៉ាងខ្លាំងដែលបាននាំមនុស្សគ្រប់គ្នាចូលទៅក្នុងពិធីបុណ្យ៖ រដ្ឋាភិបាលកណ្តាលប្រើប្រាស់វាដើម្បីគ្រប់គ្រងសេដ្ឋកិច្ច រដ្ឋាភិបាលក្នុងតំបន់ប្រើប្រាស់វាដើម្បីប្រមូលធនធានតាមរយៈ ការលក់ដី គ្រួសារអ្នកមានប្រើប្រាស់វាជាមធ្យោបាយសន្សំប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព។ ហើយធនាគារ និងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ប្រើប្រាស់វាដើម្បីពង្រីកតារាងតុល្យការ។

ទាំងអស់បានទទួលផលប្រយោជន៍ពីការរីកចំរើននៃលំនៅឋាន លើកលែងតែជនក្រីក្រ និងជនក្រីក្រដែលកំពុងទទួលបានតម្លៃកើនឡើងពីទីផ្សារ។ ប៉ុន្តែនៅពេលដែលប្រទេសចិនឆ្ពោះទៅរក វិបុលភាពរួម ពិធីបុណ្យប្រហែលជាជិតដល់ទីបញ្ចប់ហើយ។

លទ្ធផលដ៏មានសក្តានុពលមួយនៃការបង្ក្រាបលើវិស័យអចលនទ្រព្យគឺថា ការកើនឡើងនៃទ្រព្យសម្បត្តិអាចត្រូវបានបង្វែរទិសដៅទៅកាន់ប្រភេទទ្រព្យសកម្មផ្សេងទៀត ដូចជាភាគហ៊ុន ឬប្រាក់ចំណូលថេរ ហើយក៏អាចបណ្តាលឱ្យមានការកើនឡើងនូវស្ថាប័ននៃទីផ្សារសន្សំនៅក្នុងប្រទេសចិនផងដែរ។

ដើម្បីទទួលបានជោគជ័យក្នុងការខិតខំនេះ និងបំបែកជំនឿលើជំនឿថាតម្លៃផ្ទះនឹងមិនធ្លាក់ចុះនោះទេ ចាំបាច់ត្រូវបែងចែកធនធានឱ្យឆ្ងាយពីវិស័យនេះ។ វិធីសាស្រ្តពីរជំហានទៅមុខ និងថយក្រោយមួយជំហាន ដូចដែលបានឃើញនៅក្នុងកំណែទម្រង់សំខាន់ៗកន្លងមក ទំនងជានឹងត្រូវធ្វើម្តងទៀតនៅទីនេះ។

ហើយគេអាចជជែកវែកញែកអំពីការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយថ្មីៗចំពោះអ្នកលេងដែលមានបញ្ហាគឺស្របជាមួយនឹងអាជ្ញាធរដែលទទួលយកពាក់កណ្តាលជំហានត្រឡប់មកវិញដើម្បីគ្រប់គ្រងហានិភ័យ។

SCMP