តើអតិផរណា និងអត្រាការប្រាក់កើនឡើងខ្ពស់ប៉ុណ្ណា នឹងសាកល្បងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅអាស៊ី

 វិស័យអចលនទ្រព្យរបស់អាស៊ីទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីមូលដ្ឋានគ្រឹះដ៏រឹងមាំ និងតម្រូវការដែលអាចទុកចិត្តបាន ដែលគួរតែកំណត់ការធ្លាក់ថ្លៃណាមួយ។

ដោយសារតម្រូវការដ៏ធំសម្រាប់ការកាន់កាប់ផ្ទះ និងចំនួនដើមទុនដ៏ច្រើនដែលរង់ចាំការដាក់ពង្រាយ អចលនទ្រព្យអាស៊ីគួរតែបន្តដំណើរការល្អ

នៅដើមឆ្នាំនេះ ផ្នែកភាគច្រើននៃ វិស័យអចលនទ្រព្យនៅអាស៊ី មានដំណើរការល្អ។ សូម្បីតែផ្នែកខ្លះនៃទីផ្សារដែលងាយរងគ្រោះជាងនេះក៏នៅតែកើនឡើងដែរ។ នៅប្រទេសអូស្ត្រាលី ដែលទីផ្សារលំនៅឋានដែលឡើងកំដៅខ្លាំងកំពុងចាប់ផ្តើមត្រជាក់ តម្លៃផ្ទះនៅទីក្រុងស៊ីដនី និងមែលប៊នបានបន្តកើនឡើងពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំក្នុងខែមករា ដែលគាំទ្រដោយអត្រាការប្រាក់ទាប។

នៅក្នុងវិស័យពាណិជ្ជកម្ម បរិមាណប្រតិបត្តិការនៅក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំនេះ គឺខ្ពស់ជាងនៅក្នុងលក្ខខណ្ឌប្រចាំឆ្នាំនៅក្នុងទីផ្សារសំខាន់ៗភាគច្រើននៅក្នុងតំបន់។ លើសពីនេះទៅទៀត ទិន្នផលជួលក្នុង វិស័យឧស្សាហកម្ម និងភស្តុភារ ដ៏ពេញនិយម បានបន្តធ្លាក់ចុះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ខណៈដែលពាក់កណ្តាលទីពីរនៃឆ្នាំកំពុងដំណើរការ រូបភាពនេះគឺខុសគ្នាគួរឱ្យកត់សម្គាល់។ ការកើនឡើងភ្លាមៗ និងយ៉ាងខ្លាំងនៃការចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់ដែលបង្កឡើងដោយចំណុចខ្លាំង ជ្រុល ដោយធនាគារកណ្តាលអាមេរិកបានជំរុញឱ្យមានអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ការកើនឡើងតម្លៃដើមទុនរបស់ក្រុមហ៊ុន និងបានជំរុញឱ្យមានការកែប្រែ និងការវាយតម្លៃឡើងវិញនៃទ្រព្យសកម្មដែលកំពុងដឹកនាំទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅអាស៊ីចូលទៅក្នុងទឹកដែលមិនធ្លាប់មាន។

ធនាគារកណ្តាលអាស៊ីមួយចំនួននៅពីក្រោយខ្សែកោងក្នុងការប្រយុទ្ធប្រឆាំងនឹងអតិផរណា ហើយកំពុងត្រូវបានបង្ខំឱ្យដំឡើងអត្រាការប្រាក់ខ្លាំងជាងការរំពឹងទុក។ វាមិនត្រឹមតែមិនច្បាស់ថាតើអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់នឹងទៅជាយ៉ាងណានោះទេ មានភាពមិនច្បាស់លាស់លើភាពធ្ងន់ធ្ងរនៃការធ្លាក់ចុះសេដ្ឋកិច្ចដែលបណ្តាលមកពីគោលនយោបាយ។ “ឥឡូវនេះ ថ្លៃដើមនៃបំណុលគឺជាគំនិតសំខាន់។ លោក Greg Hyland ប្រធានទីផ្សារមូលធនអាស៊ីប៉ាស៊ីហ្វិកនៅ CBRE បាននិយាយ។

ទីផ្សារលំនៅដ្ឋានកំពុងកំណត់តម្លៃឡើងវិញលឿនបំផុត។ របាយការណ៍មួយរបស់ Standard & Poor's ចេញផ្សាយនៅថ្ងៃទី 16 ខែមិថុនា បានជ្រើសរើសប្រទេសនូវែលសេឡង់ អូស្ត្រាលី និងកូរ៉េខាងត្បូងថាជាប្រទេសដែលត្រូវបានលាតត្រដាងបំផុតដោយសារតែភាពរសើបកាន់តែខ្លាំងរបស់សេដ្ឋកិច្ចអភិវឌ្ឍន៍ចំពោះការផ្លាស់ប្តូរអត្រាការប្រាក់ និងបំណុលគ្រួសារខ្ពស់ហួសហេតុ។

អត្រាជាមធ្យមលើការបញ្ចាំក្នុងអត្រាថេររយៈពេលវែងសម្រាប់អ្នកកាន់កាប់ថ្មី និងអ្នកវិនិយោគក្នុងប្រទេសអូស្ត្រាលីបានកើនឡើងដល់ចន្លោះពី 4.1 ទៅ 4.5 ភាគរយ ដែលជាភាគរយពេញមួយខ្ពស់ជាងនៅដើមឆ្នាំនេះ។

យោងតាមការគណនាដោយ CoreLogic ការកើនឡើងអត្រាការប្រាក់ក្នុងខែនេះនៃ 50 ចំណុចមូលដ្ឋានដោយ ធនាគារកណ្តាលរបស់ប្រទេសអូស្ត្រាលី ដល់ 1.35 ភាគរយមានន័យថាអ្នកខ្ចីម្ចាស់ថ្មីនៅទីក្រុងស៊ីដនី - ជាមួយនឹងប្រាក់បញ្ញើ 20 ភាគរយ និងកម្ចីទិញផ្ទះអត្រាអថេររយៈពេល 30 ឆ្នាំ - រួចហើយ។ ប្រឈមមុខនឹងការកើនឡើង 600 ដុល្លារអូស្ត្រាលី (400 ដុល្លារអាមេរិក) ក្នុងការសងប្រចាំខែ។

ក្នុង ​វិស័យ​ពាណិជ្ជកម្ម សកម្មភាព​វិនិយោគ​មាន​ការ​យឺតយ៉ាវ ខណៈ​អ្នក​ទិញ​មានការ​ប្រុង​ប្រយ័ត្ន​កាន់​តែ​ខ្លាំង។ ខណៈពេលដែលមានការធ្លាក់ចុះនៃបរិមាណប្រតិបត្តិការកាលពីត្រីមាសមុនធៀបនឹងត្រីមាសទី 1 យោងតាមទិន្នន័យបឋម ផលប៉ះពាល់នៃអត្រាខ្ពស់ជាងនេះទំនងជានឹងអាចយល់បានកាន់តែច្រើននៅក្នុងប៉ុន្មានខែខាងមុខនេះ។

វា​មិន​មែន​គ្រាន់​តែ​ថ្លៃ​ដើម​ខ្ពស់​នៃ​បំណុល​ដែល​កំពុង​បង្អាក់​សកម្មភាព​វិនិយោគ​ទេ។ ការចំណាយលើការសាងសង់ខ្ពស់ និងការព្រួយបារម្ភអំពីសុវត្ថិភាពនៃប្រាក់ចំណូលនៅក្នុងបរិយាកាសសេដ្ឋកិច្ចដែលខ្សោយជាងនេះ ក៏កំពុងជះឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានដល់មនោសញ្ចេតនាផងដែរ។

ដូចករណីនៅពេលដែលជំងឺរាតត្បាតបានផ្ទុះឡើង វិស័យធន់ និងការការពារនៅក្នុងទីផ្សារដែលមានភាពចាស់ទុំ និងរាវបំផុតរបស់អាស៊ីត្រូវបានដាក់ឱ្យកាន់តែប្រសើរឡើង។ ប្រទេសជប៉ុន ដែលជា ការពេញចិត្តចំពោះអ្នកវិនិយោគ មុនពេលអត្រាការប្រាក់ចាប់ផ្តើមកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ហើយបន្តអនុវត្តគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុជ្រុលនិយមរយៈពេលមួយទស្សវត្សរ៍របស់ខ្លួន គឺមានអ៊ីសូឡង់កាន់តែច្រើន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សូម្បីតែទីផ្សារដែលមានភាពធន់កាន់តែច្រើនក៏មិនមានភាពស៊ាំទៅនឹងការធ្លាក់ចុះពីការចំណាយប្រាក់ដែលកំពុងកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សនោះទេ។ អត្រាខ្ពស់ជាង នេះគឺផ្តោតការយកចិត្តទុកដាក់លើភាពងាយរងគ្រោះ និងបញ្ហាប្រឈមដែលមានរយៈពេលយូរនៅក្នុងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មអាស៊ី។

កាលពីឆ្នាំមុន ទិន្នផលជួលលើទ្រព្យសកម្មដឹកជញ្ជូនសំខាន់ៗនៅទីក្រុង Melbourne និង Sydney បានធ្លាក់ចុះពី 75 ទៅ 125 ពិន្ទុមូលដ្ឋានបន្ថែមទៀត មកនៅត្រឹម 3.5 ភាគរយ នេះបើយោងតាមទិន្នន័យពី JLL ។ នេះគឺនៅជិតកម្រិតដែលទិន្នផលមូលបត្របំណុលរយៈពេល 10 ឆ្នាំរបស់អូស្ត្រាលីឥឡូវនេះឈរ ដែលបង្ហាញពីវិសាលភាពដែលអត្ថប្រយោជន៍នៃទិន្នផលបានធ្លាក់ចុះ។

ការបញ្ចប់ទៅលុយដ៏ថោកបំផុតក៏នឹងពន្លឿនភាពខុសគ្នារវាងទ្រព្យសម្បត្តិបឋម និងទ្រព្យសម្បត្តិបន្ទាប់បន្សំផងដែរ។ JLL ប៉ាន់ប្រមាណថាមានតម្លៃជាង 40 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិកនៃតម្លៃដែលមិនអាចដឹងបានក្នុងវ័យចំណាស់ និងអចលនទ្រព្យដែលមិនសូវដំណើរការនៅអាស៊ី។ នៅពេលដែលអត្រាកើនឡើង តម្លៃនៃអគារដែលមានគុណភាពទាប ជាពិសេសអគារដែលមិនស្របតាមស្តង់ដារនិរន្តរភាព នឹងធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។

ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ជាមួយនឹងការលើកលែងគួរឱ្យកត់សម្គាល់នៃ ទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន ដែលរងគ្រោះខ្លាំងរបស់ប្រទេសចិន វិស័យអចលនទ្រព្យនៅអាស៊ីទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីមូលដ្ឋានគ្រឹះដ៏រឹងមាំ។ ទោះបីជាពួកគេងាយរងគ្រោះជាងក៏ដោយ ទីផ្សារលំនៅដ្ឋានត្រូវបានគាំទ្រដោយតម្រូវការខ្លាំង និងការផ្គត់ផ្គង់ជាប់លាប់ ដែលកំណត់ការធ្លាក់ចុះនៃតម្លៃ។

ជាងនេះទៅទៀត កម្រិតនៃបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុនៅក្នុងវិស័យពាណិជ្ជកម្មគឺមានការធ្វេសប្រហែស។ ម្ចាស់ជាច្រើនមានអំណាចកាន់កាប់ដ៏រឹងមាំ ខណៈពេលដែលមូលដ្ឋានវិនិយោគិនបានផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងខ្លាំងនៅពេលដែលទីផ្សារមានភាពចាស់ទុំ។ លោក Stuart Crow នាយកប្រតិបត្តិនៃទីផ្សារមូលធនអាស៊ីប៉ាស៊ីហ្វិកនៅ JLL បាននិយាយថា "មានអ្នកទិញស្នូល" ជាច្រើនទៀតដែលមានដែនកំណត់លើអានុភាព។

សំខាន់ ទស្សនវិស័យរយៈពេលមធ្យមទៅវែងសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅអាស៊ីនៅតែទាក់ទាញ។ ជាមួយនឹងសេដ្ឋកិច្ចរបស់អ៊ឺរ៉ុបនៅចុងបញ្ចប់នៃ ភាពតក់ស្លុតនៃទំនិញ ដែលកើតចេញពីការលុកលុយរបស់រុស្ស៊ីលើអ៊ុយក្រែន និងការបង្កើនការថប់បារម្ភអំពីវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចនៅសហរដ្ឋអាមេរិក ទស្សនវិស័យកំណើនសម្រាប់អាស៊ីគឺមានភាពអំណោយផលជាង។

វិនិយោគិនធំៗមួយចំនួននៅក្នុងតំបន់ គឺជាអ្នកទិញតាមប្រធានបទដែលមានការជឿជាក់ខ្ពស់ ដែលផ្តោតលើវិស័យដែលទទួលអត្ថប្រយោជន៍ពីការផ្លាស់ប្តូររចនាសម្ព័ន្ធនៅក្នុងឥរិយាបថអ្នកប្រើប្រាស់ និងប្រជាសាស្រ្ត។ Danny Phuan ប្រធានផ្នែកទិញយកអាស៊ីប៉ាស៊ីហ្វិក និងជាប្រធានក្រុមហ៊ុនចិននៅក្រុមហ៊ុន Allianz Real Estate បាននិយាយ ថា "និន្នាការដ៏ធំ ដូចជា នគរូបនីយកម្ម ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងឌីជីថលបានបម្រើយើងយ៉ាងល្អ" ។

ដើម្បីឱ្យប្រាកដ ចុងបញ្ចប់នៃយុគសម័យនៃអត្រាទាប និងអតិផរណាទាប បង្កបញ្ហាប្រឈមធំសម្រាប់ឧស្សាហកម្មអចលនៈទ្រព្យនៅអាស៊ី ជាមួយនឹងលទ្ធភាពដ៏រឹងមាំដែលហានិភ័យកំពុងមានតម្លៃទាបនៅក្នុងទីផ្សារមួយចំនួន។ ប៉ុន្តែដោយសារតម្រូវការដ៏ច្រើនសម្រាប់ការកាន់កាប់ផ្ទះ និងចំនួនដើមទុនដ៏ច្រើនដែលរង់ចាំការដាក់ពង្រាយទៅក្នុងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម អចលនទ្រព្យអាស៊ីគួរតែបន្តដំណើរការបានល្អ។

SCMP